外籍买受人境外身故，房屋买卖合同如何履行？不可抗力的认定与责任划分详解

引言

房屋买卖合同的履行周期往往伴随产权登记、款项结算等多个环节，而买受人在合同履行期间突发意外死亡的情况，会直接导致合同履行主体缺失、履行行为停滞。当买受人系外籍人士且在境外身故时，还会叠加涉外身份核查、继承人确认、跨境文书送达等问题，让原本的合同履行纠纷变得更为复杂。司法实践中，该情形能否被认定为不可抗力，直接决定了合同双方是否需要承担违约责任，而不可抗力认定后的损失分担、合同后续履行方式，也因案件具体情形存在差异。上海二中院的一则典型案例，对此类纠纷的裁判规则作出了明确指引，也为实务中各方处理类似问题提供了重要参照。

一、入库案例：外籍买受人境外身故，法院认定构成不可抗力

上海某某房地产有限公司与杨某某等房屋买卖合同纠纷案中，外籍买受人严某甲与开发商签订房屋预售合同后，在合同约定的交房日前数月于美国因车祸身故。开发商在不知情的情况下，仍按合同约定向严某甲发出交房通知，后因其他案件得知其离世消息，遂向其法定继承人杨某某、严某乙主张办理交房过户手续，并要求支付代缴的物业费、面积找补款等费用。

继承人杨某某辩称曾多次要求办理交房手续，但开发商以未付清物业费、另一继承人未到场为由拒绝交付，导致其无法实际管理房屋。法院经审理查明，严某甲的死亡发生在合同履行期内，且并非合同双方故意所致，开发商作为境内主体，无从知晓外籍买受人的境外死亡信息及继承人通信情况，该客观状况属于双方均无法预见、不能避免且不能克服的情形，依法认定为不可抗力。

法院最终判决双方配合办理房屋产权过户及交付手续，继承人承担不可抗力期间的物业费、维修基金等必要费用，同时驳回了开发商主张的物业费违约金、律师费等诉求，对于2007年开发商知晓继承人信息后仍拒绝交房产生的管理费用，亦未支持开发商的主张。

二、核心裁判逻辑：买受人死亡构成不可抗力的认定标准

结合本案及司法实践，买受人死亡能否被认定为不可抗力，并非一概而论，需满足不可抗力的法定构成要件，同时结合案件具体情形综合判断，核心标准主要包含三个方面：

1.时间要件：死亡事实发生在合同签订后、履行完毕前，且双方均未发生迟延履行。本案中严某甲在交房日前四个月身故，此时开发商尚未开始履行交房的核心义务，继承人也未产生履行合同的相关责任，双方均无迟延履行行为，满足不可抗力的时间适用前提。

2.主观要件：死亡结果系意外导致，非合同双方或死者本人故意、过失所致。不可抗力的核心特征是“不可预见”，若买受人因自身故意行为或重大过失导致死亡，或合同相对方存在促成该结果的行为，均无法认定为不可抗力。本案中买受人因车祸意外身故，属于典型的不可预见的意外事件，符合主观要件要求。

3.客观要件：死亡事实造成的履行障碍无法克服。合同财产性权利义务虽可由继承人继承，但当买受人系外籍人士在境外身故时，合同相对方往往无法及时获取死亡证明、继承人信息、跨境通信渠道等关键内容，导致合同履行的客观障碍无法在合理期限内消除。

本案中开发商作为境内企业，无从知晓外籍买受人的境外死亡信息及继承人情况，通信障碍与主体确认障碍均无法克服，满足客观要件。

同时需要明确，即便买受人死亡构成不可抗力，合同双方也仅能在不可抗力影响范围内部分或全部免责，并非完全免除所有义务，若不可抗力情形消失后，一方未及时履行合同义务导致损失扩大，仍需对扩大的损失承担责任。

三、责任划分规则：不可抗力认定后的合同义务与损失分担

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