购房排除执行只能选消费者条款？——指导案例156号明确双路径选择

引言

购买房地产开发企业名下的商品房，遭遇法院强制执行时，多数购房者会默认只能依据“消费者购房人”相关条款主张排除执行。但最高人民法院指导案例156号给出了打破常规的答案：购房者可自主选择适用两条不同的法律条款，并非只能局限于消费者专属条款。作为人民法院案例库发布的权威指导案例，依据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》，其裁判要点对各级人民法院审理类似案外人执行异议之诉案件具有法定参考效力，法官审理时应当参照适用，律师援引该案例也能为当事人的权利主张提供坚实支撑。该案直击“商品房买受人排除执行的法律适用选择”核心争议，打破了“特定主体只能适用特定条款”的固有认知，其对条款竞合、选择权行使的界定，对购房者、申请执行人、执行法院均具有极强的实务指导意义，值得深入剖析。

一、案例核心事实：条款适用争议与排除执行的碰撞

徐意君与北京市金陛房地产发展有限责任公司（下称“金陛公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院（下称“北京二中院”）作出生效判决，判令金陛公司返还徐意君预付款及相关费用。因金陛公司未履行义务，徐意君申请强制执行，北京二中院查封了涉案商品房。

案外人王岩岩向北京二中院提出执行异议，主张其与金陛公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已支付全部购房款并合法占有房屋，且未办理过户手续非因自身原因，请求中止对涉案房屋的执行。北京二中院驳回其异议后，王岩岩提起案外人执行异议之诉。一审法院认定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十八条规定，判决停止执行；北京市高级人民法院二审以现有证据难以认定其符合第二十九条规定为由，撤销一审判决并驳回其诉讼请求。王岩岩申请再审，最高人民法院指令北京市高级人民法院再审，明确二审未审查其主张的第二十八条适用情形，属于法律适用错误。

二、裁判要点拆解：排除执行的核心法律适用规则

（一）条款竞合的认定：两条条款均可适用

最高人民法院在裁判中明确，《异议复议规定》第二十八条适用于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的情形，第二十九条适用于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的情形。当被执行人为房地产开发企业，且被执行不动产为登记于其名下的商品房时，两种情形同时满足，两条条款产生适用竞合。

这一规则的核心逻辑是，第二十八条是不动产买受人排除执行的一般条款，第二十九条是消费者购房人排除执行的特别条款，二者并非相互排斥，而是存在适用范围的重叠区域。

（二）买受人的选择权：可自主选择适用条款

裁判明确赋予商品房买受人选择权：案外人对登记在房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，有权选择适用第二十八条或第二十九条规定，无需受限于特定条款。案外人明确主张适用某一条款的，人民法院应当围绕该条款的构成要件进行审查，不得未经审查即以不符合另一条款为由驳回其请求。

本案中，王岩岩主张适用第二十八条，二审法院未审查该条款的适用条件，直接以不符合第二十九条为由驳回诉讼请求，违背了选择权规则，属于法律适用错误。

（三）审查规则：聚焦当事人主张的条款

裁判强调，人民法院审理此类案件时，应遵循“当事人主张优先”原则。案外人选择适用某一条款，法院的审查范围应限于该条款的构成要件，无需主动审查其是否符合另一条款。只有在案外人未明确选择时，法院才可根据案件事实综合判断适用何种条款。

这一规则既保障了当事人的程序处分权，也避免了法院过度干预当事人的权利主张，确保审理方向清晰、高效。

三、实务干货：执行程序各方的操作指引

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