从指导性案例 256 号看车位司法处置规则——兼谈对市场主体的实务启示

在商事活动中，不动产作为重要的资产标的，其司法处置往往涉及多方权益平衡，而建筑区划内的车位因与业主生活密切关联，处置规则更需兼顾法律规定与实际需求。最高人民法院发布的指导性案例 256 号（重庆某实业有限公司与重庆某建筑工程有限公司、潘某执行实施案），围绕大量车位的司法处置作出了清晰示范，尤其对涉及不动产运营、资产处置的外商投资企业而言，该案所明确的规则具有重要参考价值。本文将结合案例细节，解析车位司法处置的核心逻辑与实务要点。

一、案例核心事实梳理

本案源于一起买卖合同纠纷的强制执行程序，关键事实可归纳为以下要点：

1.案件基础与执行申请：重庆某实业公司与重庆某建筑公司、潘某的买卖合同纠纷中，法院判令重庆某建筑公司向重庆某实业公司支付货款 433.05 万元及资金占用费 126.69 万元，潘某承担连带保证责任。因二被执行人未履行生效判决，重庆某实业公司于 2022 年 3 月向重庆自由贸易试验区人民法院申请强制执行。

2.执行标的概况：法院首次查封的标的为被执行人潘某名下位于重庆市江北区某小区的 73 个车位。该小区建成于 2004 年，共 5 栋楼 445 套住房，住房与车位配比约为 1:0.3，车位资源紧张；案涉 73 个车位均为建筑区划内规划用于停放汽车的车位，且均处于小区业主租赁使用状态，潘某本人并非该小区业主。

3.处置方案的确定：为落实法律规定的 “业主优先” 原则，同时保障债权人权益与车位处置效率，法院最终选择 “分零拍卖” 模式，并细化实施规则 —— 优先针对小区业主拍卖，每户业主仅可竞买 1 个车位；若存在流拍车位，再面向不特定竞买人拍卖；此外，作为承租人的业主在同等条件下享有优先购买权。

4.处置结果：2022 年 6 月，法院作出拍卖裁定后，首轮针对业主的拍卖中 61 个车位成交，均价 8.53 万元；剩余车位在第二轮面向不特定竞买人的拍卖中全部成交，均价 8.46 万元。拍卖案款扣除税费后，已全额支付给申请执行人重庆某实业公司，车位过户手续亦顺利完成。

二、车位司法处置的核心规则解析

本案的核心价值在于明确了 “大量规划车位” 司法处置的三大关键规则，这些规则均围绕《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十六条展开，且直接回应了实务中常见的争议问题。

（一）“业主优先” 是处置的首要原则

《民法典》第二百七十六条规定 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，该案中法院将该条款的立法精神贯穿处置全程：

•从价值取向看，“业主优先” 并非单纯的权利排序，而是基于小区居住功能的特殊性 —— 车位作为业主日常生活的配套设施，其使用需求直接关系居住便利性，优先满足业主需要符合 “保障居住权、维护小区秩序” 的立法目的；

•从实务操作看，法院未将 “业主优先” 仅停留在原则层面，而是通过 “限定竞买人范围（首轮仅业主）”“限制单户竞买数量（每户 1 个）” 等具体规则，避免个别业主或非业主主体 “囤积车位”，确保多数业主的合理需求得到覆盖。

（二）“分零拍卖” 是平衡多方权益的优选方式

针对 “整体拍卖” 与 “分零拍卖” 的选择，法院结合案件实际作出了理性判断：

•否定 “整体拍卖” 的核心理由：案涉小区车位配比仅 1:0.3，资源本就紧张，且 73 个车位均由业主租赁使用。若采用整体拍卖，即便竞买人是业主，也可能导致大量承租人的优先购买权无法实现（整体拍卖中难以单独保障每个承租人的优先权），更会使多数无车位业主失去购买机会，最终违背 “首先满足业主需要” 的原则；

•选择 “分零拍卖” 的优势：一方面，分零拍卖可让更多业主参与竞买，直接对接个体需求；另一方面，分零拍卖虽流程相对复杂，但通过 “首轮业主、次轮不特定主体” 的分阶段模式，既保障了业主权益，也避免了因 “仅对业主拍卖” 可能导致的流拍风险，最终实现了 “车位全部成交、债权人债权全额受偿” 的结果。

（三）“分阶段竞拍” 兼顾效率与公平

法院设计的 “首轮业主竞拍 + 次轮不特定主体竞拍” 流程，体现了 “先保障业主、再兼顾市场效率” 的逻辑：

•首轮竞拍聚焦 “业主需求”：通过限定竞买人身份（小区业主）和竞买数量（每户 1 个），确保车位资源向有实际居住需求的主体倾斜，避免 “投资性竞买” 挤压业主空间；

•次轮竞拍保障 “处置效率”：若首轮存在流拍车位，面向不特定竞买人拍卖，既符合 “车位作为财产的流通属性”，也确保被执行人的资产价值不被过度低估（避免因仅对业主拍卖导致的价格局限），同时让债权人的债权得以尽快实现。

三、对市场主体的实务启示

该案不仅为法院处置类似案件提供了参照，也为外商投资企业、债权人、小区业主等不同主体提供了明确的行为指引，尤其对外商投资企业而言，若涉及小区开发、车位运营或资产被执行等场景，需重点关注以下要点：

（一）对外商投资企业（开发商 / 车位产权人）的启示

1.车位规划与销售阶段：若外商投资企业涉及房地产开发，在规划车位时需充分考虑 “业主优先” 原则 —— 销售车位时，应优先向小区业主出售，且避免通过 “捆绑销售”“高价囤积” 等方式规避该原则；若需对外出售非业主，需先通过合理方式（如公告、征询意见）确认业主无剩余需求，避免因程序瑕疵引发纠纷。

2.车位被执行时的应对：若外商投资企业名下的车位因债务问题被法院查封，可主动向法院提出 “分零拍卖”“优先面向业主处置” 的建议，一方面可减少因处置方式不当导致的业主投诉，另一方面也有助于车位更快成交，降低资产处置周期过长的风险。

（二）对外商投资企业（债权人）的启示

若外商投资企业作为债权人，申请执行债务人名下的小区车位，需理性预期处置流程：

1.不可忽视 “业主优先” 原则：即便车位被查封，也不能直接要求法院 “整体拍卖给非业主主体”，需配合法院对业主需求的核查与处置方案的制定；

2.关注处置方案的合理性：若法院拟定的处置方案可能导致车位流拍（如仅对业主拍卖但业主需求不足），可及时提出 “分阶段竞拍” 的建议，在保障业主权益的同时，确保自身债权尽快实现。

（三）对小区业主的启示

1.优先购买权的行使场景：若承租的车位被法院拍卖，业主可依据该案规则，主张在同等条件下的优先购买权，且需关注法院发布的拍卖公告，及时提交业主身份、租赁关系的证明材料；

2.参与竞拍的注意事项：在法院针对业主的首轮竞拍中，需遵守 “每户仅竞买 1 个” 的规则，避免因违规竞买导致资格丧失；同时，需结合小区车位配比与自身需求理性出价，确保权益最大化。

四、案例的指导意义与总结

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指导性案例 256 号的核心价值，在于将《民法典》第二百七十六条的 “原则性规定” 转化为 “可操作的处置流程”，其意义不仅限于车位司法处置领域，更为不动产处置中 “公共利益与私人权益的平衡” 提供了思路：

•对司法实践而言，该案明确了 “大量规划车位” 处置的三大核心要素 —— 以 “业主优先” 为原则、以 “分零拍卖” 为主要方式、以 “分阶段竞拍” 为流程保障，为后续类似案件提供了直接参照；

•对市场主体而言，该案清晰界定了不同主体在车位处置中的权利边界，尤其对外商投资企业这类可能涉及跨领域资产运营的主体，明确了 “合规处置” 的方向，有助于减少因规则不明确导致的法律风险。

在商事活动中，不动产处置往往涉及复杂的权益交织，而指导性案例的价值正在于 “定分止争、明确预期”。若市场主体在车位运营、资产执行等领域遇到法律问题，可结合该案规则与具体场景，通过专业法律分析制定应对方案，确保权益在法律框架内得到充分保障。

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作者简介:

黄朝阳律师，资深跨境投融资和贸易法律及合规顾问，毕业于中南财经政法大学经济法系。拥有20余年的中外资银行业工作经历，曾长期供职于交通银行、香港永亨银行和新加坡华侨银行等金融机构。

在银行业长期的从业生涯中，黄朝阳律师一直专注于为跨国公司和有进出口业务背景的企业提供法律和合规顾问服务。他不仅熟悉中国国情，对本土企业的商业模式及合规需求有深入理解；更精通我国香港特别行政区、新加坡等东南亚国家和地区的金融法规，为众多知名跨国企业的跨境投融资业务提供专业支持。

凭借扎实的法律功底和丰富的实践经验，黄朝阳律师对跨境投融资、国际贸易、金融合规、知识产权等领域的法律实务运作有独到见解，尤其擅长解析不同国家和地区法律法规的差异，为企业量身制定合规方案。目前，他执业于广东广和（佛山）律师事务所，为企业提供全方位的法律、合规管理和风险控制解决方案。

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