不否定优先受偿权，房屋买受人竟能排除执行？——指导案例154号的执行顺位突破

引言

建设工程价款优先受偿权优先于普通债权，这是实务中的共识。但当享有该优先受偿权的债权被强制执行时，房屋买受人能否在不否定该权利的情况下，主张排除对所购房屋的执行？最高人民法院指导案例154号给出了肯定答案。作为人民法院案例库发布的权威指导案例，依据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》，其裁判要点对各级人民法院审理类似案外人执行异议之诉案件具有法定参考效力，法官审理时应当参照适用，律师援引该案例也能为当事人的权利主张提供坚实支撑。该案直击“建设工程价款优先受偿权与房屋买受人权利的执行顺位”核心争议，打破了“优先受偿权即不可对抗”的常规认知，其对“与原判决无关”情形的界定、权利顺位的平衡规则，对各方主体均具有极强的实务指导意义，值得深入剖析。

一、案例核心事实：优先受偿权执行与买受人权利的碰撞

中天建设集团有限公司（下称“中天公司”）与白山和丰置业有限公司（下称“和丰公司”）建设工程施工合同纠纷一案，吉林省高级人民法院作出生效判决，判令和丰公司支付中天公司工程款及利息，中天公司对案涉春江花园部分楼栋的折价、拍卖款享有优先受偿权。判决生效后，中天公司申请执行，白山市中级人民法院查封了春江花园相关商铺。

案外人王四光向法院提出执行异议，主张其在查封前已与和丰公司签订《商品房买卖合同》，付清部分房款并办理了预购商品房抵押权预告登记，且已实际占有使用商铺，请求解除查封、停止执行。白山市中级人民法院一审支持其诉讼请求，吉林省高级人民法院二审以王四光的异议实质是对原生效判决的异议、应通过审判监督程序处理为由，裁定驳回起诉。王四光申请再审，最高人民法院最终撤销二审裁定，指令吉林省高级人民法院继续审理。

二、裁判要点拆解：案外人执行异议之诉的核心规则

（一）“与原判决、裁定无关”的认定标准

最高人民法院在裁判中明确，《民事诉讼法》第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”，核心是案外人的异议不包含“原判决、裁定错误”的主张。案外人仅主张自身权利在执行顺位上优于申请执行人的权利，请求排除对特定标的的执行，并未从根本上否定原判决确认的申请执行人权利本身，即属于该情形，人民法院应予受理。

本案中，王四光并未否定中天公司享有的建设工程价款优先受偿权，仅主张其作为房屋买受人的权利可以排除该优先受偿权的执行，符合“与原判决、裁定无关”的认定标准，二审法院以“应通过审判监督程序处理”为由驳回起诉，属于适用法律错误。

（二）排除执行与否定权利的本质区别

裁判清晰界定了两个关键概念的边界：

1.排除执行主张：案外人在承认或不否认申请执行人权利的前提下，通过比较权利执行顺位，主张自身权利符合法律及司法解释规定，可阻止对特定标的的强制执行；

2.否定权利主张：案外人从根本上否认申请执行人权利的存在，主张原判决确认的权利本身不成立。

两者的核心差异在于是否挑战原生效判决的实体认定——排除执行仅影响判决的具体执行方式，不动摇判决的合法性；否定权利则直接指向判决的正确性，需通过审判监督程序处理。

（三）建设工程价款优先受偿权的执行限制

裁判隐含的核心逻辑是，建设工程价款优先受偿权并非绝对优先，其执行需受到法律规定的特殊权利限制。房屋买受人在符合法定条件（如查封前签订合同、支付房款、实际占有等）的情况下，其对房屋的物权期待权可对抗建设工程价款优先受偿权的执行，这一规则既保障了工程债权人的合法权益，也维护了房屋买受人的合理信赖利益。

三、实务干货：执行程序各方的操作指引

（一）房屋买受人的权利维护要点

1.规范签订购房合同并留存证据：与开发商签订书面《商品房买卖合同》，确保合同内容明确（如房屋位置、价款、交付时间等），留存合同原件及备案证明（若已备案），证明合同签订的真实性与合法性；

2.及时支付房款并保留凭证：按合同约定支付房款，留存购房收据、银行转账记录、按揭贷款合同等，确保能证明已支付的房款金额（如达到总房款的50%以上），且支付时间在房屋查封之前；

3.实际占有房屋并固定证据：在查封前实际接收房屋并占有使用，留存物业费、水电费、供暖费等缴纳凭证，或房屋装修合同、入住照片等，证明占有事实的存在；

4.规范主张权利的路径：提出执行异议及异议之诉时，明确表示不否定建设工程价款优先受偿权的存在，仅主张自身权利符合排除执行的法定条件，避免因表述不当被认定为“否定原判决”而驳回起诉；

5.核查房屋手续的合规性：确认所购房屋已取得商品房预售许可证，开发商未办理初始登记不影响自身权利主张，但需留存相关查询证明，佐证房屋买卖的合法性。

（二）建设工程债权人（优先受偿权人）的操作要点

1.核查买受人权利的真实性：收到执行异议后，重点核查买受人提交的合同、付款凭证、占有证据的真实性，如合同签订时间是否在查封前、房款支付是否实际发生、占有是否为真实入住等；

2.主张优先受偿权的执行边界：明确自身优先受偿权针对的是房屋折价、拍卖款，而非房屋本身，若买受人权利符合排除执行条件，应理性接受法院裁判，可通过处置其他未出售房屋或开发商其他财产实现债权；

3.配合法院审查执行顺位：向法院提交建设工程价款优先受偿权的生效法律文书、工程款结算凭证等，明确权利的合法性与范围，同时反驳买受人证据中的瑕疵，如合同未备案、房款支付不完整、未实际占有等；

4.提前排查房屋销售情况：申请执行前，通过开发商销售台账、不动产登记查询等方式，了解案涉楼栋的销售状况，预判可能存在的买受人异议风险，提前制定应对方案。

（三）律师办案的核心服务切入点

1.为房屋买受人提供全流程代理服务：协助梳理合同、付款、占有等证据链，起草执行异议申请书、起诉状，明确诉讼请求与理由，避免因程序瑕疵被驳回，最大化维护其排除执行的权利；

2.为建设工程债权人提供抗辩服务：协助核查买受人权利证据的真实性与合法性，起草抗辩意见，代理参与异议审查、异议之诉程序，保障优先受偿权的合法实现；

3.提供事前风险防范服务：为购房者提供购房合规审查服务，指导签订规范合同、留存关键证据、及时占有房屋；为建设工程企业提供债权实现策略规划，提前排查房屋销售风险，制定多元化债权实现方案；

4.代理再审及审判监督程序：若案件因“是否与原判决有关”产生法律适用争议，协助当事人申请再审，援引指导案例154号的裁判逻辑，主张权利救济，纠正程序错误。

四、案例启示：权利平衡与执行顺位的核心价值

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