抵押房产被强制执行，抵押前购房竟能提异议之诉？——指导案例155号的权利顺位边界

引言

抵押权具有优先受偿效力，抵押房产被强制执行时，抵押权人似乎手握“绝对优先权”，这是多数市场主体的常规认知。但最高人民法院指导案例155号给出了颠覆性答案：案外人在抵押登记前购买了抵押房产，即便不否定抵押权的存在，也能提起执行异议之诉主张排除执行。作为人民法院案例库发布的权威指导案例，依据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》，其裁判要点对各级人民法院审理类似案外人执行异议之诉案件具有法定参考效力，法官审理时应当参照适用，律师援引该案例也能为当事人的权利主张提供坚实支撑。该案直击“抵押权强制执行与抵押前购房权利”的核心争议，打破了“抵押权优先即不可对抗”的固有认知，其对“与原判决无关”情形的界定、权利顺位的平衡规则，对各方主体均具有极强的实务指导意义，值得深入剖析。

一、案例核心事实：抵押权与抵押前购房权利的碰撞

中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（下称“华融湖南分公司”）与怀化英泰建设投资有限公司（下称“英泰公司”）等合同纠纷一案，湖南省高级人民法院（下称“湖南高院”）作出生效判决，判令英泰公司偿还债务，华融湖南分公司对英泰公司已办理抵押登记的案涉房产及土地使用权享有优先受偿权。因英泰公司未履行义务，华融湖南分公司申请强制执行，湖南高院拟拍卖案涉抵押房产。

中国建设银行股份有限公司怀化市分行（下称“建行怀化分行”）向湖南高院提出执行异议，主张其在案涉房产抵押登记前已签订房屋买卖合同、支付购房款并实际占有，请求不得执行案涉房产。湖南高院驳回其异议请求后，建行怀化分行提起案外人执行异议之诉，明确诉讼请求为排除强制执行，确认华融湖南分公司的优先受偿权不得对抗自身权利。湖南高院一审裁定驳回起诉，建行怀化分行上诉后，最高人民法院撤销一审裁定，指令湖南高院继续审理。

二、裁判要点拆解：案外人执行异议之诉的核心规则

（一）“与原判决、裁定无关”的认定核心：不否定原判决权利

最高人民法院在裁判中明确，《民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释规定的“与原判决、裁定无关”，关键在于案外人的诉讼请求未否定原判决确认的权利本身。案外人仅主张自身基于抵押前购房行为享有的权益，与原判决确认的抵押权存在权利顺位冲突，请求排除对特定房产的强制执行，并未请求纠正原判决或否认抵押权的合法性，即属于该情形，人民法院应予立案审理。

本案中，建行怀化分行并未否定华融湖南分公司对案涉房产的抵押权，仅主张自身购房权利优先于该抵押权，请求排除执行，符合“与原判决、裁定无关”的认定标准，一审法院驳回起诉属于适用法律错误。

（二）权利顺位争议的本质：执行异议之诉的审理范围

裁判清晰界定，案外人提起执行异议之诉主张排除抵押权强制执行，实质是请求法院审理“抵押前购房权利与抵押权的执行顺位”问题。这一争议属于执行异议之诉的核心审理内容，无需通过审判监督程序处理——审判监督程序针对的是“原判决、裁定错误”的情形，而权利顺位争议并未动摇原判决的合法性，仅影响判决的具体执行方式。

本案中，原判决仅确认华融湖南分公司的抵押权及优先受偿权，未涉及抵押前是否存在合法购房行为的认定，建行怀化分行的诉求正是填补这一事实缺口，属于执行异议之诉的审理范畴。

（三）抵押前购房权利的对抗效力：符合条件即可排除执行

裁判隐含的核心逻辑是，抵押前合法有效的购房权利，在符合法律及司法解释规定的情形下（如签订书面合同、支付房款、实际占有等），具有对抗抵押权强制执行的效力。抵押权的优先受偿权针对的是抵押财产的交换价值，而非财产本身的占有、使用权益，当购房权利符合“物权期待权”保护条件时，即可排除抵押权的执行。

三、实务干货：执行程序各方的操作指引

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