小区物业管理委员会自行召开首次业主大会通过议事规则，业主能否撤销？

来源: | 作者：黄朝阳律师 | 发布时间：2026-07-05 | 2 次浏览： | 🔊 点击朗读正文 ❚❚ ▶ | 分享到:

法院在朱某等诉某物管会业主撤销权纠纷案中明确：物管会代行业主大会职责，其决议是否侵害业主合法权益，应同时审查程序是否符合法律法规规定。本案物管会自行召开首次业主大会，会议内容未涵盖业主委员会选举，公告未明确表决规则，1458张表决票中存在代签、涂改、信息不明等瑕疵票，有效同意票数不足总户数50%，未达法定通过门槛，决议被依法撤销。文章确立"程序+实体"双维审查框架，并就物管会程序合规、业主撤销权行使要点、审判实践审查路径三向提炼实务指引。

住宅小区业主委员会组建遇阻时，物业管理委员会可作为代行机构履行职责。但代行不等于不受约束——物管会自行召开首次业主大会通过的《业主大会议事规则》《管理规约》等决议，是否必然对全体业主产生约束力？江苏无锡惠山区法院在朱某等诉某物业管理委员会业主撤销权纠纷案中给出了清晰答案：审查物管会决定是否侵害业主权益，应同时审查其程序是否符合法律法规规定。1458张表决票最终被认定有效同意票数不足总户数50%，决议被依法撤销。本案为业主撤销权诉讼的程序审查范围提供了清晰指引。

原告朱某、黄某、姜某均为涉案小区一、二期业主。2017年5月27日、2018年8月15日，惠南社区居民委员会与涉案小区一、二期首次业主大会筹备组先后发布公告，表示因业主代表报名人数过少、业主委员会候选人报名人数未达到要求等原因，无法继续进行业主大会、业主委员会选举程序，故组建业主委员会工作到此结束。2018年11月13日，涉案小区成立某物业管理委员会（以下简称"某物管会"），并于2019年4月8日向无锡市惠山区住房和城乡建设局备案。

2018年12月24日，某物管会发布公告，公告召开首次业主大会，会议内容为审议表决《业主大会议事规则》《管理规约》等事项，并要求不能出席的业主提前写好《业主委托书》，受委托人参加大会时需出示委托书。该次业主大会由某物管会成员及部分热心业主通过上门以及在小区公共区域摆设投票点等方式进行投票。表决票抬头为"涉案小区首次业主大会表决票"，表决内容为《业主大会议事规则》《管理规约》等事项，备注说明业主委托非家庭成员的其他人投票的，应出具业主书面授权委托书、房产证等有关书面证明；选票应经业主本人签字或受托人签字。

2019年4月2日，某物管会发布公告，表示通过采取书面征求意见方式，首次业主大会表决通过《业主大会议事规则（草案）》《管理规约》等事项。三原告认为某物管会对议案的表决票及表决结果弄虚作假，前两项议案均未达到双过半的要求，且某物管会召开首次业主大会未成立筹备组、以物管会代行业委会职责不符合法律规定，未将选票送达每一位业主侵犯业主权益，遂诉至法院，请求依法撤销2019年4月2日《公告》中首次业主大会前两项议案表决通过的内容。

被告某物管会辩称：首次业主大会的召开并未违反法律规定，程序合法；公告的表决票明细系之前物业公司提供的数据；经过重新统计，其中第一项、第二项议案均符合双过半比例要求；后两项工程未达到比例，但该两项工程实际并未动工也未实施，以后如施工会依法另行投票；请求法院驳回原告诉讼请求。

争议焦点：物管会决议的程序合法性

本案的核心问题，是某物管会于2019年4月2日发布的《公告》中关于表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》的决议，是否因程序违法而侵害业主合法权益、应予撤销。这一问题的实质，涉及物管会的法律定位、首次业主大会召开的程序要求、表决票的合规性审查三个层次。

业主撤销权诉讼的审查范围不仅包括决定内容是否侵害业主实体权益，还包括决定程序是否符合法律法规规定。本案中，法院生效裁判明确指出，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；该合法权益应理解为业主在程序上享有的合法权利和在实体上享有的合法权利两部分。这一表述确立了"程序+实体"双维审查的基本框架。

第一层：物管会的法律定位与代行职责边界

法院首先确认了物管会的法律定位。不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可以组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。涉案小区前期业主委员会选举因报名人数不达标而未能成立，组建某物管会作为代行机构符合上述规定。

但代行职责不等于不受约束。物管会作为业主自治的代行机构，其权力的合法性来源于法律法规的授权性规定，行使权力的程序应当严格遵循相应规则。物管会代行业主大会和业主委员会职责，意味着其应当依照业主大会和业主委员会的法定程序行使权力，而不是另立一套程序规则。这一边界为本案后续程序审查奠定了基础。

第二层：首次业主大会召开的程序要求

法院进一步指出，首次业主大会召开前应做好业主委员会委员候选人产生办法的制定、业主委员会委员候选人名单的确定以及业主委员会选举办法等筹备工作。本案中，双方争议的"首次业主大会"表决内容仅涉及业主大会议事规则、管理规约以及其他具体施工事项，并未对成立业主委员会的内容有所涉及。

这一事实意味着本案所谓"首次业主大会"在内容上存在结构性缺失——首次业主大会的核心任务本应包括选举产生业主委员会，但某物管会自行通知召开的本次会议，仅就议事规则、管理规约及具体施工事项进行表决，未涉及业主委员会的选举。某物管会于2018年12月24日发布公告，自行通知召开首次业主大会，公告中亦未明确首次业主大会会议表决规则等内容，于法不符。

第三层：表决票的合规性审查

表决票的合规性是本案实体审查的关键。审理过程中，某物管会向法庭提供了首次业主大会表决票共计1458张。法院经清点核对并随机抽选一定比例选票核实，发现存在以下几类不应计入有效同意票数的情形：业主在表决票票根上签名的；没有书面委托手续委托物管会工作人员代签以及非业主家庭成员代签的票数；投票同意后又进行涂改的；既非业主也无法明确具体房屋信息的表决票。

审查依据是某物管会自己发布的召开首次业主大会通知以及使用的表决票载明的说明事项——业主委托非家庭成员的其他人投票的，应出具业主书面授权委托书、房产证等有关书面证明；选票应经业主本人签字或受托人签字。换言之，某物管会自己设定的程序规则在执行环节被多处违反。该首次业主大会并未确定业主投票权数，根据双方确认的业主总户数以及某物管会发布公告中相应通过票数的计算方式，有效同意票数已不足总户数50%比例，未达到法定通过门槛。

裁判要旨认为物业管理委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销。人民法院在审查物业管理委员会的决定是否侵害业主权益时，应当审查物业管理委员会所作决定的程序是否符合法律法规的规定。

裁判结论与程序实体双维审查

综合上述三层审查，法院认定某物管会自行召开首次业主大会，会议召开过程以及表决票数确定等方面均存在程序不合法的地方，表决票数亦未达到相应比例。三原告要求撤销表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》决议的诉讼请求，依法予以支持。江苏省无锡市惠山区人民法院于2020年7月24日作出（2019）苏0206民初5929号民事判决：撤销2019年4月2日某物管会发布的《公告》中关于表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》的决议。一审宣判后，双方均未提起上诉，判决已发生法律效力。

需要说明的是，本案中安防监控数字网络改造工程以及大门门禁暨车辆智能化管理改造工程未实际施工，某物管会亦表态如需施工会依法定程序重新投票决定，三原告亦表态对该两项不再要求，故法院对此不予理涉。这一处理体现了法院在撤销权诉讼中遵循"当事人处分原则"——对当事人未坚持的诉请部分不作主动审查，避免司法资源浪费。

实务启示：物管会决议审查的三向指引

对物管会而言，本案提示代行职责的程序刚性。物管会代行业主大会和业主委员会职责，不意味着可以简化或自定义程序规则。召开首次业主大会前，应做好筹备工作，包括业主委员会委员候选人产生办法的制定、名单的确定以及业主委员会选举办法等；公告中应明确会议表决规则；表决票的收集、核对应严格遵循自定的程序要求，避免出现代签、涂改、信息不明等瑕疵票。程序合规是物管会决议获得法律保护的前提，否则任何决议都可能因程序违法被撤销。

对业主而言，业主撤销权诉讼的提起应注意两点。其一，撤销权行使的法定期限为知道或者应当知道决定作出之日起一年内，超过该期限撤销权消灭。其二，撤销权诉讼的请求范围应明确具体——撤销哪一项决议、撤销决议中的哪一部分内容，避免诉请过于宽泛导致审查范围不清。本案中三原告针对表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》两项决议提起撤销之诉，并对未实际施工的两项工程表态不再要求，体现了诉请的精确化处理。业主还应重视证据收集，特别是表决票的保存、统计、核验，这是审查表决票数是否达到法定比例的核心依据。

对审判实践而言，本案确立了物管会决议审查的程序实体双维框架。程序审查包括物管会成立的合法性、首次业主大会召开的程序合规性、表决票收集与统计的规范性、表决比例的达标情况等；实体审查包括决议内容是否侵害业主合法权益。其中程序审查具有优先地位——一旦程序违法，决议即存在被撤销的法律风险，无需再就实体是否侵害权益展开深入审查。本案中法院重点审查了首次业主大会表决内容是否涵盖业主委员会选举、公告是否明确表决规则、表决票是否符合自定程序要求等程序要件，最终基于多重程序瑕疵撤销决议，对类似物管会决议审查案件具有清晰的参照价值。

关联索引
人民法院案例库 2024-07-2-046-001
《中华人民共和国民法典》第277条、第278条、第280条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第75条、第76条、第78条）
一审：江苏省无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初5929号民事判决（2020年7月24日）

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