楼上邻居把住宅改成网约房，楼下业主能要求停业吗？——网约房是否属于民法典第二百七十九条规定的"经营性用房"

打开携程、小红书，搜索目的地民宿，你会发现大量房源藏在普通住宅小区里。业主把自家住房挂到互联网平台上按天接客，被称为"网约房"。这种模式为房东带来了收益，却让楼上楼下的邻居苦不堪言——房客深夜喧哗、人员频繁进出、治安消防隐患丛生。邻居能否要求房东停业？浙江省宁波市中级人民法院在这起案件中给出了明确答案：住宅用作网约房，属于将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主一致同意，应当停止经营。

上下楼邻居，一个要住、一个在"经营"

周某与张某系浙江省宁波市江北区某小区上下楼邻居，双方各自房屋登记用途均为住宅。2023年，张某将其房屋用于网约房经营，通过携程、小红书等互联网平台发布房源信息，标明价格、接受预订。

2023年至2025年期间，周某及小区其他居民多次向公安机关、物业部门投诉，反映张某房屋无证开设民宿，房客更换频繁、入住时间不确定，夜间扰民现象时有发生，同幢其他业主备受纷扰，正常生活受到严重影响，同时还存在治安、消防隐患。周某认为张某在未经有利害关系业主同意的情况下擅自将住宅改为网约房经营，违反法律规定，遂诉至法院，请求判令张某停止对案涉房屋的经营性使用，恢复房屋住宅用途。

另查明，张某案涉房屋内配备房屋使用说明书、安全提示书等，以及有偿使用的酒水饮料、毛巾等一次性用品，并按相关要求配备消防器材、逃生用品。房客网上订房后按天数结算房费，向张某办理入住登记、交纳押金，由张某提供开门密码。2025年1至4月，案涉房屋共售出26天。

宁波市江北区人民法院一审判决张某停止对案涉房屋的经营性使用，恢复房屋住宅用途。张某不服提起上诉，宁波市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

争议焦点：网约房算不算"经营性用房"

本案的核心问题只有一个：业主将住宅作为网约房使用，是否属于《民法典》第二百七十九条规定的"将住宅改变为经营性用房"。如果属于，则张某必须事先征得有利害关系的业主一致同意；如果不属于，则张某有权在自家住宅内自由决定使用方式。一审、二审法院均认定网约房属于经营性用房，张某未经同意擅自经营，于法有据应予纠正。

第一层：民法典"住改商"规则的法律定位

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定："业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。"

住宅小区最基本、最主要的规划建设用途是满足居民居住需求。业主擅自将住宅改变为经营性用房，极易扰乱小区原有居住环境，带来治安、卫生、公共设施损耗等多重隐患，影响其他业主的生活秩序和生活质量。民法典专门设置"住改商"限制性条款，通过严格限制和规范将住宅改为经营性用房的行为，维护区域社会安定秩序和全体业主合法权益。

该条款的核心在于"一致同意"——不是多数决，不是简单多数，而是有利害关系的业主全体一致同意。这意味着只要有一名有利害关系的业主反对，"住改商"即不具合法性。

第二层：网约房与普通租赁的三大区别

张某可能认为，将自己的房屋出租是业主的合法权利，与普通房屋租赁并无本质区别。法院从三个维度论证了网约房与一般房屋租赁的根本不同。

其一，服务对象的随机性与流动性。网约房通过互联网平台发布房源信息，面向社会不特定公众接受预订。不同于普通租赁中租客相对固定、身份可核查，网约房房客身份随机、流动频繁，每天进出的人员都不同，对小区安全管理构成严峻挑战。

其二，计费方式的短期性。网约房按日或按小时计收费用，入住周期短暂，周转频率高。普通住宅租赁通常以月或年为单位，租客有相对稳定的生活作息；而网约房房客可能深夜入住、清晨退房，作息时间极不规律，噪音扰民的概率大幅增加。

其三，配套服务的经营要素。房源提供者通常配备有偿使用的消耗品、提供入住登记与密码交付服务、负责退房后的清洁维护等。这些服务内容已经超出普通房东将房屋交由租客使用的范畴，具备了住宿服务业的完整经营要素。本案中，张某屋内配备有偿酒水饮料、毛巾等一次性用品，提供开门密码、办理入住登记，2025年1至4月即售出26天，经营特征十分明显。

第三层：未经一致同意即应停止经营

基于网约房上述经营性质，法院认定其必然会给其他相关业主的正常居住环境和生活秩序带来严重干扰，应当认定为民法典第二百七十九条规定的"经营性用房"。业主未征得有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅作为网约房使用，有利害关系的业主起诉要求其停止经营、恢复房屋住宅用途的，人民法院应当依法支持。

本案中，周某与张某系同一栋住宅楼内业主，张某经营网约房的行为严重侵扰周某正常居住生活。周某作为有利害关系的业主要求张某停止经营性使用、恢复住宅用途，于法有据，予以支持。值得注意的是，张某虽在屋内配备了消防器材、逃生用品等安全设施，但这并不能改变其经营性用房的定性——安全措施解决的是经营过程中的风险防范问题，无法替代"一致同意"这一法定前置程序。

实务启示

对有利害关系的业主而言，当邻居将住宅改为网约房经营时，维权路径已十分清晰。首先应确认自身是否属于"有利害关系的业主"——根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，本栋建筑物内的其他业主原则上均属有利害关系的业主。其次，收集扰民证据至关重要，包括向物业、公安机关的投诉记录、房客进出的视频影像、夜间噪音的录音等。最后，可直接起诉要求停止经营性使用、恢复住宅用途，无需先经行政处理程序。

对拟经营网约房的业主而言，本案释放了一个明确信号：配备消防器材、安全提示书等安全措施，并不能替代"有利害关系的业主一致同意"这一法定前置条件。如确有经营意愿，应当事先逐户征得本栋楼内有利害关系业主的书面同意，并遵守法律法规及小区管理规约。仅凭互联网平台的注册审核通过，不意味着在民事法律关系上取得了合法经营的权利基础。

对律师而言，本案的裁判思路可归纳为"性质认定三要素+程序审查一标准"。性质认定方面，法院从服务对象、计费方式、配套服务三个维度判断是否具有经营性质，这一框架可类推适用于日租房、剧本杀经营、私人会所等其他"住改商"争议。程序审查方面，"一致同意"标准极为严格——不同于业主大会表决的多数决规则，"住改商"要求有利害关系的业主全体一致同意，只要一人反对即不合法。代理此类案件时，应将举证重心放在经营性质的论证或反驳上，而非纠结于安全措施是否到位。

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律师简介:

黄朝阳律师，资深跨境投融资和贸易法律及合规顾问，毕业于中南财经政法大学经济法系。拥有20余年的中外资银行业工作经历，曾长期供职于交通银行、香港永亨银行和新加坡华侨银行等金融机构。

在银行业长期的从业生涯中，黄朝阳律师一直专注于为跨国公司和有进出口业务背景的企业提供法律和合规顾问服务。他不仅熟悉中国国情，对本土企业的商业模式及合规需求有深入理解；更精通我国香港特别行政区、新加坡等东南亚国家和地区的金融法规，为众多知名跨国企业的跨境投融资业务提供专业支持。

凭借扎实的法律功底和丰富的实践经验，黄朝阳律师对跨境投融资、国际贸易、金融合规、知识产权等领域的法律实务运作有独到见解，尤其擅长解析不同国家和地区法律法规的差异，为企业量身制定合规方案。目前，他执业于广东广和（佛山）律师事务所，为企业提供全方位的法律、合规管理和风险控制解决方案。

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